導讀：1月23日，冬季達沃斯正式開幕！中共中央政治局委員、中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在達沃斯論壇上做了“中國經濟政策”的主旨發言。作為中央高層最值得信賴的經濟智囊，劉鶴的發言基本代表著未來中國經濟政策及房地產政策的基本走向！
在這次主題演講中，劉鶴明確提出：中國房地產去庫存，依然是目前政府經濟工作的主線之一。同時希望能夠在三年之內化解中國金融高風險，重啟增長新周期。此次會議關于房地產可以提煉出以下幾個觀點：
1、中國經濟現階段最大的工作主線是 “去產能+去庫存+去桿杠”
今后幾年，中國的宏觀經濟政策、結構政策、改革政策、社會政策都將圍繞從高速增長向高質量發展的轉變。中國正處于從人均收入8000多美元向1萬美元、進而向更高水平邁進的歷史階段。在這種情況下，高質量發展的主要內涵就是從總量擴張向結構優化轉變，就是從“有沒有”向“好不好”轉變。
在這次達沃斯演講中，劉鶴再次明確提出中國現階段改革的核心主線是“三去一降一補”：就是在生產過剩的領域“去產能”，在房地產領域去掉多余的庫存，在金融領域去杠桿率。降低過高的杠桿率，在全社會降低成本，在整個經濟結構中補上公共服務、基礎設施和制度性短板，全面提升供給體系的適應力和創新性。
中國推進供給側結構性改革，已經取得了階段性成效。2016年以來，中國已減少鋼鐵產能超過1.15億噸，取締1.4億噸“地條鋼”產能，減少煤炭產能超過5億噸。但是還存在問題，主要在于兩個方面：一個是我們生產了太多無用的東西，過剩了，這其中就包括了鋼鐵、煤炭及大量三、四線城市空置房。另外一個就是負債率太高了，地方政府的總負債高達30萬億以上，已經占到GDP水平的40%。因此現階段中國必須堅持“去產能、去庫存及去桿杠”，來解決目前中國的核心問題，以恢復整個經濟系統的正常運轉。
2、房地產去庫存，關鍵靠城市化率
棚戶區改造+戶籍制度改革是核心手段。在過去五年，有8000萬人農民轉化成市民，常住人口的城鎮化率達到了58.52%。房地產去庫存，關鍵還是要靠城市化率的提高。過去五年，8000萬農民進城，創造了近3億平米的住房需求。而根據最新的數據顯示，未來三年，還將有1個億的農民將會被改造成市民，這些可能大部分都將會獲取城市合法身份，戶籍。此外，還要再加上2018-2020年的棚改戶1500萬戶。未來三年，中國房地產去庫存依然是重要的發展主線。
3、未來房地產政策將會呈現分化，一線城市不變，二線城市可變
根據目前中國房地產的發展現狀，房地產政策將逐漸由原來的“一刀切”，逐漸走向城市分化的基本特征，也就是所謂的“分城施策”階段。
完全不需要去庫存的一線城市，未來的房地產政策肯定不會有變化，這其中主要包括北上廣深等四大一線城市。一線城市不僅不會放松，還有可能加碼。二線城市則可根據自身的房地產庫存情況，做出相應的政策調整。此外，財政收入及地方債務負擔過重的城市，也可以適當做房地產政策的調整。2017年年底八大二線城市以人才新政方式突破限購，就是一種因城施策的結果。而三四線城市，則由于庫存太大，房地產政策基本上會保持相對寬松的狀態。
4、貸款政策會持續收緊，至少三年才會有新周期
中國現階段需要打好三大攻堅戰，第一個就是防范化解重大金融風險。在中國經濟面臨的各類風險中，金融風險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務等突出問題，爭取在未來3年左右時間，使宏觀杠桿率得到有效控制，金融結構適應性提高，金融服務實體經濟能力增強，系統性風險得到有效防范，經濟體系良性循環水平上升。
這就意味著，三年內中國的住房貸款政策不會有大的變化。短期之內期望的“認房不認貸、降低首套比例及利率水平”等政策基本不會出現了。中國房地產要想重新獲得高桿杠，至少需要三年時間，才可開啟新周期。
（本文來源：新浪財經、大山房產俱樂部）
