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    [中房研協]未來幾年,中國房地產政策走向基本確定了!

    發布日期:2018-01-26 12:21:14   

    導讀:1月23日,冬季達沃斯正式開幕!中共中央政治局委員、中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在達沃斯論壇上做了“中國經濟政策”的主旨發言。作為中央高層最值得信賴的經濟智囊,劉鶴的發言基本代表著未來中國經濟政策及房地產政策的基本走向!

      在這次主題演講中,劉鶴明確提出:中國房地產去庫存,依然是目前政府經濟工作的主線之一。同時希望能夠在三年之內化解中國金融高風險,重啟增長新周期。此次會議關于房地產可以提煉出以下幾個觀點:

    1、中國經濟現階段最大的工作主線是 “去產能+去庫存+去桿杠”

      今后幾年,中國的宏觀經濟政策、結構政策、改革政策、社會政策都將圍繞從高速增長向高質量發展的轉變。中國正處于從人均收入8000多美元向1萬美元、進而向更高水平邁進的歷史階段。在這種情況下,高質量發展的主要內涵就是從總量擴張向結構優化轉變,就是從“有沒有”向“好不好”轉變。

      在這次達沃斯演講中,劉鶴再次明確提出中國現階段改革的核心主線是“三去一降一補”:就是在生產過剩的領域“去產能”,在房地產領域去掉多余的庫存,在金融領域去杠桿率。降低過高的杠桿率,在全社會降低成本,在整個經濟結構中補上公共服務、基礎設施和制度性短板,全面提升供給體系的適應力和創新性。

      中國推進供給側結構性改革,已經取得了階段性成效。2016年以來,中國已減少鋼鐵產能超過1.15億噸,取締1.4億噸“地條鋼”產能,減少煤炭產能超過5億噸。但是還存在問題,主要在于兩個方面:一個是我們生產了太多無用的東西,過剩了,這其中就包括了鋼鐵、煤炭及大量三、四線城市空置房。另外一個就是負債率太高了,地方政府的總負債高達30萬億以上,已經占到GDP水平的40%。因此現階段中國必須堅持“去產能、去庫存及去桿杠”,來解決目前中國的核心問題,以恢復整個經濟系統的正常運轉。

    2、房地產去庫存,關鍵靠城市化率

      棚戶區改造+戶籍制度改革是核心手段。在過去五年,有8000萬人農民轉化成市民,常住人口的城鎮化率達到了58.52%。房地產去庫存,關鍵還是要靠城市化率的提高。過去五年,8000萬農民進城,創造了近3億平米的住房需求。而根據最新的數據顯示,未來三年,還將有1個億的農民將會被改造成市民,這些可能大部分都將會獲取城市合法身份,戶籍。此外,還要再加上2018-2020年的棚改戶1500萬戶。未來三年,中國房地產去庫存依然是重要的發展主線。

     3、未來房地產政策將會呈現分化,一線城市不變,二線城市可變

      根據目前中國房地產的發展現狀,房地產政策將逐漸由原來的“一刀切”,逐漸走向城市分化的基本特征,也就是所謂的“分城施策”階段。

      完全不需要去庫存的一線城市,未來的房地產政策肯定不會有變化,這其中主要包括北上廣深等四大一線城市。一線城市不僅不會放松,還有可能加碼。二線城市則可根據自身的房地產庫存情況,做出相應的政策調整。此外,財政收入及地方債務負擔過重的城市,也可以適當做房地產政策的調整。2017年年底八大二線城市以人才新政方式突破限購,就是一種因城施策的結果。而三四線城市,則由于庫存太大,房地產政策基本上會保持相對寬松的狀態。

     4、貸款政策會持續收緊,至少三年才會有新周期

      中國現階段需要打好三大攻堅戰,第一個就是防范化解重大金融風險。在中國經濟面臨的各類風險中,金融風險尤為突出。針對影子銀行、地方政府隱性債務等突出問題,爭取在未來3年左右時間,使宏觀杠桿率得到有效控制,金融結構適應性提高,金融服務實體經濟能力增強,系統性風險得到有效防范,經濟體系良性循環水平上升。

      這就意味著,三年內中國的住房貸款政策不會有大的變化。短期之內期望的“認房不認貸、降低首套比例及利率水平”等政策基本不會出現了。中國房地產要想重新獲得高桿杠,至少需要三年時間,才可開啟新周期。

      (本文來源:新浪財經、大山房產俱樂部)


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